Vendita di prima casa prima di 5 anni

[il matto]

Come da titolo vorrei informarmi su tutto quello che c'è da sapere qualora si vende un immobile adibito a prima casa prima dei 5 anni.

Cercherò di spiegare meglio l'attuale situazione:

Coppia fidanzata, lei lascia lui, c'è la casa cointestata che è stata acquistata da neanche 1 anno.

Lei va dal Notaio e cede la sua parte di casa a lui.

A quanto ho letto in giro non si può vendere una casa prima dei 5 anni, altrimenti ci sono delle sanzioni da pagare e bisogna restituire l'imposta non pagata.

Detto molto sommariamente, infatti c'è molta confusione e ci ho capito ben poco, qualcuno potrebbe farmi chiarezza?

Grazie.

 

[switing63]

Non sono molto ferrato in materia quindi il primo consiglio che posso darti è di sentire qualcuno che ne capisce di fisco, però mi pare che sulla prima casa paghi l'Iva al 4% quindi se ad esempio costa 100.000€ ne pagheresti come prima casa 4000, ma per evitare speculazioni devi tenerla per 5 anni altrimenti si applica l'Iva ordinaria del 20% che farebbero 20000€ di tassa, in caso di rivendita prima dei 5 anni devi versare la differenza cioè 16000€, nell'ipotesi dell'esempio.
Però come ti dicevo aspetta il consiglio di qualcuno che ne sà di fisco.

 

[Diabolik]

come detto da switing è corretto: non ci sono sanzioni, c'è solo da tenere in conto l'iva agevolata

nota: se vendi casa prima dei 5 anni perchè ne compri un'altra che fa sempre da prima casa, non sei tenuto a versare l'integrazione dell'iva

nel caso che dici tu direi che "lei" vendendo la sua quota di comproprietà della casa dovrà versare al fisco il 16% di iva che non pagò al momento dell'acquisto originale per la sua quota di pertinenza

comunque il notaio queste cose le dovrebbe sapere e durante la preparazione del rogito ve le dovrebbe dire

 

[sfn]

questo è il mio campo, il mio lavoro....
allora acquisto prima casa = imposta di registro 3% (iva solo se si compra nuovo da impresa)
se si vende prima dei 5 anni si hanno 2 possibilità:
entro un anno si acquista un'altra casa da adibire a propria abitazione principale e in quel caso zero problemi.
se entro un anno NON si riacquista allora bisogna versare il corrispettivo non versato in precedenza (l'imposta normale è 10% = 10% - 3% già pagato quindi il 7% che era stato scontato) + una penale del 30 % da calcolare sul 7 % da pagare.....
naturalmente vale solo per la ragazza...se il ragazzo tiene la sua quota nessun problema...

spero di essere riuscito a spiegarmi..... :spin)

p.s. il discorso iva è:
4% agevolata
10% ordinaria

 

[il matto]

Scendendo maggiormente nel dettaglio quindi

La casa è stata così acquistata:

50.000 € in contanti
100.000 € di mutuo

Per un totale di 150.000 €

L'iva al 4% è solo sul mutuo o sull'intero importo della casa? Quindi deduco che hai detto rimanente 7% per errore, la percentuale corretta dovrebbe essere 6%.

Non solo ma l'abitazione viene ceduta al 100% all'ex fidanzato (erano in comproprietà) quindi l'imposta da pagare e relativa sanzione è sul 50% o sul 100% del valore?

Quindi nella peggiore delle ipotesi:

150.000 €
6 % IVA = 9000 €
30 % di penale = 2700 €
Interessi 6 % = 702 €

Totale = 12402 €

E' corretto come calcolo?

 

[sfn]

Scendendo maggiormente nel dettaglio quindi

La casa è stata così acquistata:

50.000 € in contanti
100.000 € di mutuo

Per un totale di 150.000 €

L'iva al 4% è solo sul mutuo o sull'intero importo della casa? Quindi deduco che hai detto rimanente 7% per errore, la percentuale corretta dovrebbe essere 6%.

Non solo ma l'abitazione viene ceduta al 100% all'ex fidanzato (erano in comproprietà) quindi l'imposta da pagare e relativa sanzione è sul 50% o sul 100% del valore?

Quindi nella peggiore delle ipotesi:

150.000 €
6 % IVA = 9000 €
30 % di penale = 2700 €
Interessi 6 % = 702 €

Totale = 12402 €

E' corretto come calcolo?

ho scritto il 7 % perchè la maggior parte delle compravendite viene effettuata tra privati quindi si paga imposta di registro (3% / 10%) e non l'iva che viene applicata se il venditore è l'impresa costruttrice ( in quel caso iva 4% / 10%)
si naturalmente la penale è solo per la fidanzata quindi sul 50% dell'importo...
se la compravendita è stata stipulata un anno fa c'era già il prezzo/valore da applicare, in pratica si dichiara il prezzo reale della transizione (in questo caso € 150.000,00) e si pagano le imposte sul valore catastale (guarda in atto) quindi tutti questi calcoli sono da fare sul valore catastale dichiarato in atto....

ipotesi:
valore catastale dichiarato €. 120.000,00 /2 = €. 60.000,00
60.000,00 X 6% = 3.600,00 + 30% (1.080,00)= 4680,00 €

 

[il matto]

Ok, ti ringrazio moltissimo per le delucidazioni in merito :OK)

 

[sfn]

figurati... :OK)

 

[147fast]

Come da titolo vorrei informarmi su tutto quello che c'è da sapere qualora si vende un immobile adibito a prima casa prima dei 5 anni.

Cercherò di spiegare meglio l'attuale situazione:

Coppia fidanzata, lei lascia lui, c'è la casa cointestata che è stata acquistata da neanche 1 anno.

Lei va dal Notaio e cede la sua parte di casa a lui.

A quanto ho letto in giro non si può vendere una casa prima dei 5 anni, altrimenti ci sono delle sanzioni da pagare e bisogna restituire l'imposta non pagata.

Detto molto sommariamente, infatti c'è molta confusione e ci ho capito ben poco, qualcuno potrebbe farmi chiarezza?

Grazie.

E' il mio lavoro quindi sarò breve e conciso :sarcastic)

Prima casa: hai la residenza e da quanto?

- Se si e l'hai da più di metà del tempo più un giorno da quando l'hai acquistata non vai in plusvalenza

- Se no vai in plusvalenza; poniamo che la casa l'hai pagata 100 e la vendi a 120, pagherai sui 20 la plusvalenza del 20% + la differenza dell'IVa o dell'imposta di registro tra 1° e 2° casa (cioè se hai pagato l'Iva agevolata 1° casa al 4% o l'imposta agevolata al 3% dovrai restituire il 6% o il 7% non versato al momento dell'acquisto per arrivare al 10% come 2° casa) + 30% di multa.
Soluzione all'ipotesi 2: Riacquistare entro 1 anno un' altra 1° casa e dichiarlo al momento dell'atto di vendita.

Non entro nel merito se ci sia dello "scuro" per quello se vuoi pvt. :hone)
Spero di essere stato chiaro :OK)

 

[sfn]

- Se no vai in plusvalenza; poniamo che la casa l'hai pagata 100 e la vendi a 120, pagherai sui 20 la plusvalenza del 20% + 30% di multa sul 20%

non mi risulta ci sia la multa pure sulla plusvalenza.... :matto)
il 30% di multa si paga sulla differenza prima/seconda casa, mica sulla plusvalenza.....

 

[147fast]

- Se no vai in plusvalenza; poniamo che la casa l'hai pagata 100 e la vendi a 120, pagherai sui 20 la plusvalenza del 20% + 30% di multa sul 20%

non mi risulta ci sia la multa pure sulla plusvalenza.... :matto)
il 30% di multa si paga sulla differenza prima/seconda casa, mica sulla plusvalenza.....

Si hai ragione nella fretta ho scritto una cavolata :OK) Ho corretto :spin)

 

[il matto]

La residenza è stata fatta praticamente subito dopo l'acquisto della casa, quindi quasi un anno ormai.

Lei ha già fatto il passaggio di proprietà al suo ex fidanzato, quindi ora restano due alternative.

Che lei acquista casa entro 1 anno, da intestare come prima casa, oppure deve pagare quello di cui stiamo parlando. Mi sono informato con il notaio e si parla di un importo di circa 6.000 €.

Valuteremo a suo tempo la strada migliore da seguire.

Vi ringrazio per l'aiuto fornito.